Esta especial producción, reconvertida en una zarzuela de dos actos y cuatro cuadros para recrear la vida popular madrileña de principios del siglo XX en un patio de vecinos, ha introducido melodías tan populares de otros autores como F. Asenjo Barbieri ó Federico Chueca. Felipe, uno de los vecinos del patio, presume de ser el único que resiste los encantos de Mari Pepa, sin embargo está totalmente enamorado de ella. Igualmente Mari Pepa siente celos cuando ve a Felipe acercarse a otras, y aunque ambos están enamorados mutuamente simulan un desprecio que no sienten…